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Hipoteca mobiliaria sobre establecimiento mercantil. Inscripción de gravámenes. DGRN. Ficha – apunte.

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Al repasar el régimen jurídico de la hipoteca sobre establecimiento mercantil, revisamos alguna doctrina de la DGRN relativa, no sólo a esta modalidad de garantía real, sino también a su inscripción en el Registro de bienes muebles.

 

Se toma como base la resolución de 1 de febrero de 2012, de la DGRN en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Valencia, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca mobiliaria sobre un establecimiento comercial que en ese caso era una farmacia. Coherente con anteriores resoluciones,  el órgano directivo clarificó que el Registro de Bienes Muebles en materia de hipoteca mobiliaria es un Registro exclusivamente de gravámenes, no de titularidades, respecto de las cuales, aunque consten en el Registro, no es predicable el principio de tracto sucesivo, siendo que el cambio de titularidad no es inscribible en este Registro.

En aquel supuesto concreto, la registradora había emitido dos notas negativas, objeto de recurso,  una relativa a la inscripción de la compraventa de la oficina de farmacia (que en realidad no se había presentado a tal efecto) y otra relativa a la inscripción de la hipoteca mobiliaria sobre establecimiento mercantil. Nos interesa aquí principalmente la segunda

La regulación legal de la inscripción de la hipoteca sobre establecimiento comercial  se recoge en la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión de 16 de diciembre de 1954, que determina  además la materia inscribible.

  • Concretamente el artículo 68 de esa Ley se refiere a los títulos de constitución de la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento y las vicisitudes en los créditos garantizados o de las propias garantías reales.  De conformidad con el artículo 68.a) «en ningún caso será necesaria, …, (la) previa inscrip

    Arintero, León. Escudo en la casa familiar de la Dama de Arintero

    ción alguna a favor de las personas que otorguen los títulos mencionados (hipoteca mobiliaria), salvo cuando se trate de aeronaves».

  • En conclusión, como señala la DGRN de 1.02.2012, respecto de los establecimientos mercantiles se registran exclusivamente los gravámenes y no las titularidades. Así, (y mencionado la previa Resolución de la DGRN de 29 de enero de 2003), aunque según la disposición adicional única del Real Decreto 1828/1999 de 3 de diciembre de 1999, por el que se aprueba el Reglamento de Registro de Condiciones Generales de Contratación, por el que se pone en funcionamiento el Registro de Bienes Muebles, éste Registro de Bienes Muebles es un «Registro de titularidades y gravámenes sobre bienes muebles…» con lo que se manifiesta cierta vocación de generalidad, ello no implica que sean susceptibles de acceder al mismo todo tipo de actos relativos a bienes muebles en general y establecimientos de farmacia en particular, pues el propio apartado segundo de la mencionada disposición creadora del Registro de Bienes Muebles indica que «dentro de cada una de las secciones que lo integran se aplicará la normativa específica reguladora de los actos o derechos inscribibles que afecten a los bienes», así  este Registro de Bienes Muebles en materia de hipoteca inmobiliaria es un Registro exclusivamente de gravámenes, no de titularidades.
  • La inscripción en este Registro del cambio de titularidad de un establecimiento mercantil, como puede ser una farmacia no tendría efectos jurídicos, se trataría de una inscripción voluntaria, carente de fundamento legal y que de acceder indebidamente al Registro de Bienes Muebles carecería de los efectos registrales típicos de legitimación, inoponibilidad, prioridad, tracto sucesivo y fe pública registral.

Finalmente,  cabe precisar que en aquel asunto la escritura de compraventa había sido presentada , no para su inscripción, ya que no lo es,  sino a los solos efectos de complementar el título de gravamen, la hipoteca mobiliaria, que sí es inscribible. Sobre la base de estos razonamientos  (y otros a los que se accede en el enlace superior al texto completo de la resolución, la DRGN estimó el recurso y revocó la nota de la registradora.

Hipotecas inversas. Nuevas reflexiones a raíz de sendas resoluciones de la DGRN, y de la transposición de la Directiva 2014/17/UE

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Conocíamos, gracias a la cuenta twitter del  Registrador  D Carlos Ballugera (@BallugueraCarlos; y web enlacancha.eu) una recopilación de doctrina de la DGRN sobre préstamos hipotecarios, agrupada en forma de lección:Tema 67 Hipotecario Registros. Subrogación y novación de préstamos hipotecarios, de la web notarios y registradores). Resulta especialmente interesante aquí la referencia a sendas resoluciones relativas a la contratación de Hipotecas Inversas,  que utilizamos a modo de continuación de otra (s) entradillas recientemente publicada (s) en DerMerUle sobre ese tipo de acuerdos hipotecarios.

 

Estación de tren. Bilbao

  • Resolución de 1 de octubre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por «Manchester Building Society», contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 2 de Estepona, a inscribir una escritura de hipoteca en garantía de crédito en cuenta corriente en su modalidad de hipoteca inversa.

 

  • Resolución de 4 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por «Manchester Building Society», contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca.

En ambos casos se había solicitado la inscripción de hipoteca de máximo en garantía de crédito en cuenta corriente, en su modalidad de hipoteca inversa y más concretamente dentro de la modalidad descrita en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre.  Permiten extraer interesantísimas conclusiones, pues pese al paso del tiempo transcurrido, estas Resoluciones son especialmente rigurosas en el análisis jurídico de la contratación de hipotecas inversas y  de la protección de los hipotecados en tales productos. Además, son Resoluciones útiles con vistas a la posibilidad , aún abierta, de incluir este tipo de hipotecas entre las reguladas en la futura ley de transposición, a pesar de que no estén reguladas por la La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Se comentan a continuación una serie de cuestiones relativas a los pactos de anatocismo y capitalización de intereses; devengo de intereses y garantía hipotecaria; protección del hipotecado, cláusulas de prohibición al deudor  de vender la finca, grabarla y arrendarla, así como las cláusulas de vencimiento anticipado;  y relativas a la necesaria claridad en la redacción de determinadas cláusulas del contrato hipotecario:

 

San Martín de Frómista, Palencia

  • Pacto de anatocismo y capitalización de intereses. La DGRN había sostenido que en el ámbito hipotecario los intereses sólo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los límites legales y convencionales, pero nunca englobados en el capital, en virtud del principio registral de especialidad que exige la determinación separada de las responsabilidades a que queda afecto el bien por principal y por intereses ( arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), y también por el debido respeto a la limitación legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero (art. 114 LH). No obstante, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 8 de noviembre de 1994 (Sala primera), admite expresamente la validez del pacto de anatocismo, incluso en el contrato de préstamo mercantil, con base en el art 1255 Cci – autonomía de la voluntad- ; también conforme al  art 1109 del Cci que, además de admitir en el inciso inicial de su párrafo 1 el anatocismo legal, admite el convencional en una interpretación “a sensu contrario”   y a demás basándose en el 317 del Cco que si bien niega la posibilidad del anatocismo legal,  admite expresamente  el convencional,  «los contratantes podrán, sin embargo, capitalizar los intereses líquidos y no satisfechos, que, como aumento de capital, devengarán nuevos réditos».  No obstante, en la hipoteca analizada, tras cada vencimiento no hay intereses exigibles, sino que éstos sólo son objeto de anotación, de lo que deduce la DGRN que este tipo de hipoteca no garantiza de forma separada e independiente cada vencimiento de intereses, sino sólo el saldo final de la cuenta:  hasta que no se determina el saldo final no hay ninguna deuda impagada, ni por capital ni por intereses.  Sólo con el saldo final surge la deuda exigible y sólo en relación con ésta puede preverse que la garantía se extienda a los intereses sucesivos,  los cuales por ser de deuda vencida y no satisfecha, serán intereses moratorios. Y, por ello, dice la DGRN que  en rigor en estas hipotecas no puede hablarse de una capitalización de los intereses ordinarios vencidos, ni resulta aplicable en puridad la regla del artículo 317 del Cco.

 

  • Sobre el devengo y garantía de los intereses en la hipoteca inversa. El artículo 12.1 de la Ley Hipotecaria que exige expresar una cifra máxima de responsabilidad en

    Palloza. By M A Díaz

    concepto de intereses, y el número de años a que se extiende la garantía de los mismos, lo que implicaría que sólo estuviesen garantizados los intereses de dos años (o un máximo de 5 en virtud de la redacción actual del art 114 LH) . Pero  el inciso final del apartado sexto de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 establece que, a  efectos del recobro por parte del acreedor, no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, esto es, no es aplicable a las hipotecas inversas el límite legal ordinario que impide pactar que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. Tal  excepción no se extiende al párrafo primero del citado artículo 114 en el que, en defecto de pacto en contrario, la hipoteca no asegura, en perjuicio de tercero, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. Pero en el caso de las hipotecas inversas en que, como se ha señalado anteriormente, la deuda garantizada, incluidos los intereses devengados, no resulta exigible, salvo los supuestos de vencimiento anticipado, hasta el fallecimiento del prestatario o acreditado –o del último beneficiario–, la extensión de los intereses más allá del límite de los dos años del artículo 114 de la Ley Hipotecaria debe entenderse como parte de su contenido natural, salvo que de los términos del propio contrato resulte lo contrario.

 

  • Sobre protección del hipotecado. “el artículo 12 LH en coordinación con otras normas tuitivas de consumidores de productos y servicios financieros, con los principios identificados en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, y con la jurisprudencia del TJUE (como en el asunto C-243/08; ( el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cláusula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aquél haya impugnado previamente con éxito tal cláusula).
  • Cláusulas  en las que se prohíbe al deudor vender la finca, grabarla y arrendarla, así como la previsión del vencimiento anticipado en estos casos.  Dice la DGRN que estos pactos infringen normas imperativas de la LH como sus arts. 27, y 107,n 3  criterios confirmados por el TS entre otras en su sentencia de  16 de Diciembre de 2009.Y, si bien es cierto que la STS no se pronunció sobre este concreto pacto de vencimiento anticipado en relación específicamente con una hipoteca inversa, ello no desvirtua la conclusión. Añade la DGRNN que ha de tenerse en cuenta que la exclusión de dichos pactos se debeentender confirmada por la nueva Ley 41/2007, pues, por un lado, la reitera respecto de la hipoteca mobiliaria en su disposición final tercera. Y, por otro lado, si bien se admite dicho pacto, como supuesto de excepción, en el caso precisamente de la hipoteca inversa– vid. disposición adicional primera, número 5 -, (en atención al carácter «in tuitu personae» de esta hipoteca), se limita al supuesto de la transmisión –sin extenderse a la constitución de gravámenes o derechos reales limitados– y condicionado a que se conceda al deudor la facultad de «sustituir la garantía de manera suficiente», en aplicación de la norma imperativa contenida en el artículo 1129 n.º 3 del Código Civil. Y, en cuanto a la prohibición absoluta de arrendar –«no concertar contrato de arrendamiento de la finca en ninguna circunstancia»– afirma de forma concluyente la citada STS de 16 de Diciembre de 2009 (FJ 12) que «el acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todavía imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violación de la estipulación, de la misma manera que no caben las prohibiciones de disponer convencionales en los actos a título oneroso (art. 27 LH). Por tanto una  cláusula que estableciese la absoluta prohibición de arrendar no solo no sería  inscribible sino que no sería válida.

 

  • Sobre posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligación contenida en la escritura, recuerda la DGRN que como indica la STS de 16 de Diciembre de 2009 (fundamento jurídico 20), «resulta desproporcionado atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria». . Añade que  tratándose de una hipoteca inversa,  el vencimiento de la hipoteca por cualquier incumplimiento, hasta accesorio, vulneraría la letra e) del apartado 1 de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, según la cual es requisito de esta nueva figura de la hipoteca inversa «que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios» –o bien en los casos de transmisión voluntaria de la finca hipotecada sin sustitución suficiente de la garantía.

Vidrieras Catedral León

  • En cuanto a comisiones, gastos e impuestos y primas de seguro –distintos de los vinculados a la ejecución hipotecaria– son estipulaciones financieras que no están garantizados hipotecariamente de forma separada de los gastos de ejecución, y a juicio de la DGRN no deben exceder lo permitido en los arts 7 a 9 de la Ley 41/2007 .

 

  • En cuanto a la claridad en la redacción de determinadas cláusulas del contrato hipotecario: La DGRN remite a la jurisprudencia aquí citada en el sentido siguiente «De conformidad con el articulo 81 del TRLGDCU «… dados los términos oscuros,discrecionales y genéricamente favorables a la parte prestamista, utilizados en el contrato que se pretende inscribir, y sujeto a la existencia de condiciones generales, se advierte que el conjunto de la operación pudiera resultar contrario a las exigencias de claridad y de no abuso de una posición dominante, dimanantes del TRLGDCU…., cuya incidencia pueda ocasionar, ya su no incorporación, ya su completa nulidad, conforme a los artículos 7 y 8 de la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación…»

Clausulas abusivas en préstamos hipotecarios y valoración judicial. Cuestión prejudicial (II)

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Llamábamos la atención aquí sobre la presentación de una cuestión judicial por el Juzgado de Alcobendas, en relación, de nuevo, con las cláusulas abusivas en contratos de préstamo con los consumidores (C-613/15).Acaba de ser resuelta mediante Auto del TJUE 

Esta decisión resulta particularmente interesante por recoger con cierta exhaustividad los pronunciamientos previos del TJUE en esta cuestión. Señala el Tribunal de Justicia (Sala Décima) (lit):

La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que:

–        sus artículos 3, apartado 1, y 4, apartado 1, no permiten que el Derecho de un Estado miembro restrinja la facultad de apreciación del juez nacional en lo que se refiere a la constatación del carácter abusivo de las cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre un consumidor y un profesional, y

–        sus artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, exigen que el Derecho nacional no impida que el juez deje sin aplicación tal cláusula en caso de que aprecie que es «abusiva», en el sentido del artículo 3, apartado 1, de la citada Directiva.

Téngase en cuenta la reforma LEC, mediante Ley 42/2015

Protección del consumidor «experto», y deber de información del banco

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El TS rechaza anular una hipoteca multidivisa a un cliente experto en este tipo de hipotecas. Sentencia Sala Civil. 30.06.2015

  • El Pleno de la Salacubos piritas I del Tribunal Supremo ha rechazado declarar la nulidad de una hipoteca multidivisa (en yenes y francos suizos) otorgada por Kutxabank a un cliente minorista pero que era un abogado experto precisamente en hipotecas multidivisa.

 

  • Se constató que la entidad financiera infringió los deberes de información que la normativa

Adelantándose a la reforma legal?…., a propósito de la doctrina del TS sobre cláusulas abusivas y ejecuciones hipotecarias

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En una Jornada celebrada el 8 de mayo de 2015 bajo los auspicios del CGPJ, los magistrados asistentes analizaron las consecuencias de la doctrinal del TS en materia de cláusulas abusivas en ejecuciones hipotecarias. Remitimos a la publicación del CGPJ donde se da cuenta de la noticia y reproducimos las conclusiones de la jornada extraídas de esa misma Web.

Conclusiones:

1.- Es necesario adaptar la legislación española, especialmente la de carácter procesal, al derecho europeo y a la doctrina sentada por el TJUE, para garantizar al consumidor una protección más eficaz, en los términos exigidos por la Directiva 13/93/CEE, de 5 de abril, y normativa que la desarrolla.

2.- La reforma legislativa en curso da respuesta a algunas de las cuestiones que suscita la doctrina del TJUE, lo que no exime a los jueces del deber de completar las lagunas que pudieran existir aplicando los principios generales del ordenamiento jurídico europeo y nacional.

3.- El Juez debe actuar de oficio en protección del consumidor, utilizando todos los instrumentos previstos en nuestras leyes para conseguir una solución acorde al derecho europeo y a la interpretación que del mismo hace el TJUE.

4.- Aunque el problema de las cláusulas abusivas trasciende a todo el ordenamiento, las reflexiones o propuestas analizadas se refieren al ámbito de ejecuciones hipotecarias en contratos entre profesionales y consumidores.

5.- De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Europeo las cláusulas abusivas nulas no vinculan a ningún efecto. El juez no puede integrar o moderar dichas cláusulas, que deben ser tenidas por no puestas.

6.- Para apreciar el carácter abusivo de una cláusula contractual se atenderá, además de a la naturaleza de los bienes o servicios objeto de contrato y a las circunstancias que concurren en el momento de su celebración,  a las demás cláusulas del contrato y a los parámetros contenidos en las normas de derecho interno en relación con situaciones similares a la que se plantea. En particular, se atenderá a los parámetros recogidos en la proposición de ley sometida hoy a la aprobación del Senado.

7.- Con relación a los criterios que deben tenerse en cuenta para apreciar el carácter abusivo de determinadas cláusulas:

  • En cuanto a las cláusulas de fijación de intereses moratorios, habrá que valorar los distintos tipos de interés referenciados en la normativa interna, y en particular, al que se contempla en el nuevo artículo 114 LH.
  • En cuanto a las  cláusulas de vencimiento anticipado, el posible carácter abusivo de la cláusula en abstracto no generará por sí la nulidad de dicha cláusula sino que deberá valorarse según las circunstancias del caso. En concreto, aunque se prevea el vencimiento anticipado por un único incumplimiento, si la reclamación se interpone cuando se haya producido el incumplimiento en los términos previstos en el artículo 693 LEC según el texto de la proposición de ley,  no se apreciará el carácter abusivo de la cláusula.
  • En cuanto a las cláusulas de intereses remuneratorios, con carácter general se considera que dichos intereses forman parte del precio, de forma que las cláusulas no pueden declararse abusivas, debiendo limitarse el examen judicial al control de transparencia.

8.- Por lo que se refiere a los efectos de la declaración de nulidad:

  • En el caso de las cláusulas de intereses de demora, la nulidad comportará la expulsión de la cláusula y se considera que el principal devengará los intereses legalmente previstos, existiendo a estos efectos dos posiciones mayoritarias: la que defiende la aplicación del Código Civil (intereses del artículo 1108 CC) o  la que sostiene la aplicación de la Ley Hipotecaria (interés del nuevo artículo 114 LH).
  • En el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, la declaración de nulidad determinará la aplicación de la doctrina jurisprudencial en materia de resolución contractual (artículos 1124 y 1129 CC), sin que proceda despachar ejecución.

 

9.- El deber de los tribunales españoles consistente en el control de oficio de las cláusulas abusivas incluidas en contratos con consumidores, tiene especial relevancia en el proceso de ejecución y en el juicio monitorio. Por exigencia de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea hay que acomodar los trámites procesales al efectivo control por parte del juez de los derechos del consumidor.

10.- En el procedimiento de ejecución el control de oficio debe, de entrada, ejercitarse en la fase de admisión de la demanda, siguiendo la pauta contenida en la proyectada reforma del artículo 552 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El juez, si advierte que el título ejecutivo contiene alguna cláusula abusiva, deberá ponerlo en conocimiento de las partes y darles una audiencia de cinco días para que formulen las alegaciones que estimen oportunas, sin necesidad de abrir ningún incidente.

 

  • El juez, si aprecia el carácter abusivo de alguna de las cláusulas, determinará las consecuencias de ello y  declarará, bien la denegación de la ejecución bien el despacho de la misma sin aplicación de aquellas cláusulas que estime abusivas.Frente al auto despachando ejecución sin aplicar la cláusula abusiva cabrá recurso de apelación, respecto de la denegación parcial del despacho de ejecución
  • Lo anterior es un criterio orientativo que debe aplicarse hasta la entrada en vigor de la Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, que prevé expresamente este control al tiempo de despachar la ejecución.
  • Respecto de todos los procedimientos en trámite en los que ya se ha despachado ejecución, se recomienda, incluso con anterioridad a la entrada en vigor de la futura reforma legal, y si se advierte que existe una posible cláusula abusiva, conceder la posibilidad de que el deudor haga valer en la fase de oposición la existencia de esta cláusula. De haber precluído el plazo para ello, se habilitará un plazo de un mes para formular oposición con ese fin.
  • Transcurrido el plazo sin que el deudor se haya opuesto, el juez podrá apreciar de oficio el carácter abusivo de la cláusula, oyendo al ejecutante si no se hubiera manifestado al respecto.
  • En el proceso monitorio, sin perjuicio de las competencias del Secretario Judicial, corresponde al juez el examen del carácter abusivo de una cláusula incluida en el documento que sustente la reclamación del crédito. Este examen se realizará en la fase de admisión de la solicitud. Si el juez considera que la cláusula puede ser abusiva lo pondrá en conocimiento del solicitante, especificando la cláusula afectada y  le concederá un plazo de cinco días para formular alegaciones. Si como consecuencia de la apreciación de la cláusula abusiva procediera la reclamación por una cantidad inferior a la inicial, se procederá conforme establece el artículo 815.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.