Hipotecas inversas. Nuevas reflexiones a ra铆z de sendas resoluciones de la DGRN, y de la transposici贸n de la Directiva 2014/17/UE

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Conoc铆amos, gracias a la cuenta twitter del聽 Registrador聽 D Carlos Ballugera (@BallugueraCarlos; y web enlacancha.eu) una recopilaci贸n de doctrina de la DGRN sobre pr茅stamos hipotecarios, agrupada en forma de lecci贸n:Tema 67 Hipotecario Registros. Subrogaci贸n y聽novaci贸n de pr茅stamos hipotecarios, de la web notarios y registradores). Resulta especialmente interesante aqu铆 la referencia a sendas resoluciones relativas a la contrataci贸n de Hipotecas Inversas,聽 que utilizamos a modo de聽continuaci贸n de otra (s) entradillas聽recientemente publicada聽(s)聽en DerMerUle sobre ese tipo de acuerdos hipotecarios.

 

Estaci贸n de tren. Bilbao
  • Resoluci贸n de 1 de octubre de 2010, de la Direcci贸n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por 芦Manchester Building Society禄, contra la negativa del registrador de la propiedad n.潞 2 de Estepona, a inscribir una escritura de hipoteca en garant铆a de cr茅dito en cuenta corriente en su modalidad de hipoteca inversa.

 

  • Resoluci贸n de 4 de noviembre de 2010, de la Direcci贸n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por 芦Manchester Building Society禄, contra la nota de calificaci贸n del registrador de la propiedad de Estepona n.潞 2, por la que se deniega la inscripci贸n de una escritura de constituci贸n de hipoteca.

En ambos casos se hab铆a solicitado la inscripci贸n de hipoteca de m谩ximo en garant铆a de cr茅dito en cuenta corriente, en su modalidad de hipoteca inversa y m谩s concretamente dentro de la modalidad descrita en la Disposici贸n Adicional Primera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre. Permiten extraer interesant铆simas conclusiones, pues pese al paso del tiempo transcurrido, estas Resoluciones son especialmente rigurosas en el an谩lisis jur铆dico de la contrataci贸n de hipotecas inversas y聽 de la protecci贸n de los hipotecados en tales productos. Adem谩s, son Resoluciones 煤tiles con vistas a la posibilidad , a煤n abierta, de incluir este tipo de hipotecas entre las reguladas en la futura ley de transposici贸n, a pesar de que no est茅n reguladas por la La Directiva 2014/17/UE聽del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4聽de febrero de 2014, sobre los contratos de cr茅dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Se comentan a continuaci贸n una serie de cuestiones relativas a los pactos de anatocismo y capitalizaci贸n de intereses; devengo de intereses y garant铆a hipotecaria; protecci贸n del hipotecado, cl谩usulas de prohibici贸n al deudor聽 de vender la finca, grabarla y arrendarla, as铆 como las cl谩usulas de vencimiento anticipado;聽 y relativas a la necesaria claridad en la redacci贸n de determinadas cl谩usulas del contrato hipotecario:

 

San Mart铆n de Fr贸mista, Palencia
  • Pacto de anatocismo y capitalizaci贸n de intereses. La DGRN hab铆a sostenido que en el 谩mbito hipotecario los intereses s贸lo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los l铆mites legales y convencionales, pero nunca englobados en el capital, en virtud del principio registral de especialidad que exige la determinaci贸n separada de las responsabilidades a que queda afecto el bien por principal y por intereses ( arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), y tambi茅n por el debido respeto a la limitaci贸n legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero (art. 114 LH). No obstante, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 8 de noviembre de 1994 (Sala primera), admite expresamente la validez del pacto de anatocismo, incluso en el contrato de pr茅stamo mercantil, con base en el art 1255 Cci 鈥 autonom铆a de la voluntad- ; tambi茅n conforme al聽 art 1109 del Cci que, adem谩s de admitir en el inciso inicial de su p谩rrafo 1 el anatocismo legal, admite el convencional en una interpretaci贸n 鈥渁 sensu contrario鈥澛 聽y a聽dem谩s bas谩ndose en el 317 del Cco que si bien niega la posibilidad del anatocismo legal, 聽admite expresamente 聽el convencional, 聽芦los contratantes podr谩n, sin embargo, capitalizar los intereses l铆quidos y no satisfechos, que, como aumento de capital, devengar谩n nuevos r茅ditos禄.聽 No obstante, en聽la hipoteca analizada, tras cada vencimiento no hay intereses exigibles, sino que 茅stos s贸lo son objeto de anotaci贸n, de lo que deduce la DGRN que este tipo de hipoteca no garantiza de forma separada e independiente cada vencimiento de intereses, sino s贸lo el saldo final de la cuenta:聽 hasta que no se determina el saldo final no hay ninguna deuda impagada, ni por capital ni por intereses.聽 S贸lo con el saldo final surge la deuda exigible y s贸lo en relaci贸n con 茅sta puede preverse que la garant铆a聽se extienda a los intereses sucesivos,聽 los cuales por ser de deuda vencida y no satisfecha, ser谩n intereses moratorios. Y, por ello, dice la DGRN que 聽en rigor en estas hipotecas no puede hablarse de una capitalizaci贸n de los intereses ordinarios vencidos, ni resulta aplicable en puridad la regla del art铆culo 317 del Cco.

 

  • Sobre el devengo y garant铆a de los intereses en la hipoteca inversa. El聽art铆culo 12.1 de la Ley Hipotecaria que exige expresar una cifra m谩xima de responsabilidad en
    Palloza. By M A D铆az

    concepto de intereses, y el n煤mero de a帽os a que se extiende la garant铆a de los mismos, lo que implicar铆a que s贸lo estuviesen garantizados los intereses de dos a帽os (o un m谩ximo de 5 en virtud de la redacci贸n actual del art 114 LH) . Pero 聽el inciso final del apartado sexto de la disposici贸n adicional primera de la Ley 41/2007 establece que, a聽 efectos del recobro por parte del acreedor, no ser谩 de aplicaci贸n lo dispuesto en el p谩rrafo segundo del art铆culo 114 de la Ley Hipotecaria, esto es, no es aplicable a las hipotecas inversas el l铆mite legal ordinario que impide pactar que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco a帽os. Tal 聽excepci贸n no se extiende al p谩rrafo primero del citado art铆culo 114 en el que, en defecto de pacto en contrario, la hipoteca no asegura, en perjuicio de tercero, sino los intereses de los dos 煤ltimos a帽os transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. Pero en el caso de las hipotecas inversas en que, como se ha se帽alado anteriormente, la deuda garantizada, incluidos los intereses devengados, no resulta exigible, salvo los supuestos de vencimiento anticipado, hasta el fallecimiento del prestatario o acreditado 鈥搊 del 煤ltimo beneficiario鈥, la extensi贸n de los intereses m谩s all谩 del l铆mite de los dos a帽os del art铆culo 114 de la Ley Hipotecaria debe entenderse como parte de su contenido natural, salvo que de los t茅rminos del propio contrato resulte lo contrario.

 

  • Sobre protecci贸n del hipotecado. 鈥渆l art铆culo 12 LH en coordinaci贸n con otras normas tuitivas de consumidores de productos y servicios financieros, con los principios identificados en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, y con la jurisprudencia del TJUE (como en聽el asunto C-243/08; ( el art铆culo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cl谩usula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aqu茅l haya impugnado previamente con 茅xito tal cl谩usula).
  • Cl谩usulas聽 en las que se proh铆be al deudor vender la finca, grabarla y arrendarla, as铆 como la previsi贸n del vencimiento anticipado en estos casos.聽 Dice la DGRN que estos pactos infringen normas imperativas de la LH como sus arts. 27, y 107,n 3聽 criterios confirmados por el TS entre otras en su sentencia de 聽16 de Diciembre de 2009.Y, si bien es cierto que la STS no se pronunci贸 sobre este concreto pacto de vencimiento anticipado en relaci贸n espec铆ficamente con una hipoteca inversa, ello no desvirtua la conclusi贸n. A帽ade la DGRNN que ha de tenerse en cuenta que la exclusi贸n de dichos pactos se debeentender confirmada por la nueva Ley 41/2007, pues, por un lado, la reitera respecto de la hipoteca mobiliaria en su disposici贸n final tercera. Y, por otro lado, si bien se admite dicho pacto, como supuesto de excepci贸n, en el caso precisamente de la hipoteca inversa鈥 vid. disposici贸n adicional primera, n煤mero 5 -, (en atenci贸n al car谩cter 芦in tuitu personae禄 de esta hipoteca), se limita al supuesto de la transmisi贸n 鈥搒in extenderse a la constituci贸n de grav谩menes o derechos reales limitados鈥 y condicionado a que se conceda al deudor la facultad de 芦sustituir la garant铆a de manera suficiente禄, en aplicaci贸n de la norma imperativa contenida en el art铆culo 1129 n.潞 3 del C贸digo Civil. Y, en cuanto a la prohibici贸n absoluta de arrendar 鈥撀玭o concertar contrato de arrendamiento de la finca en ninguna circunstancia禄鈥 afirma de forma concluyente la citada STS de 16 de Diciembre de 2009 (FJ 12) que 芦el acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todav铆a imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violaci贸n de la estipulaci贸n, de la misma manera que no caben las prohibiciones de disponer convencionales en los actos a t铆tulo oneroso (art. 27 LH). Por tanto una 聽cl谩usula que estableciese la absoluta prohibici贸n de arrendar no solo no ser铆a 聽inscribible sino que no ser铆a v谩lida.

 

  • Sobre posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligaci贸n contenida en la escritura, recuerda la DGRN que como indica la STS de 16 de Diciembre de 2009 (fundamento jur铆dico 20), 芦resulta desproporcionado atribuir car谩cter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligaci贸n de especial relevancia y en ning煤n caso accesoria禄. . A帽ade que聽聽trat谩ndose de una hipoteca inversa,聽 el vencimiento de la hipoteca por cualquier incumplimiento, hasta accesorio, vulnerar铆a la letra e) del apartado 1 de la disposici贸n adicional primera de la Ley 41/2007, seg煤n la cual es requisito de esta nueva figura de la hipoteca inversa 芦que la deuda s贸lo sea exigible por el acreedor y la garant铆a ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si as铆 se estipula en el contrato, cuando fallezca el 煤ltimo de los beneficiarios禄 鈥搊 bien en los casos de transmisi贸n voluntaria de la finca hipotecada sin sustituci贸n suficiente de la garant铆a.
Vidrieras Catedral Le贸n
  • En cuanto a comisiones, gastos e impuestos y primas de seguro 鈥揹istintos de los vinculados a la ejecuci贸n hipotecaria鈥 son estipulaciones financieras que no est谩n garantizados hipotecariamente de forma separada de los gastos de ejecuci贸n, y a juicio de la DGRN no deben exceder lo permitido en los arts 7 a 9 de la Ley 41/2007聽.

 

  • En cuanto a la claridad en la redacci贸n de determinadas cl谩usulas del contrato hipotecario: La DGRN remite a la jurisprudencia aqu铆 citada en el sentido siguiente 芦De conformidad con el articulo 81 del TRLGDCU 芦… dados los t茅rminos oscuros,discrecionales y gen茅ricamente favorables a la parte prestamista, utilizados en el contrato que se pretende inscribir, y sujeto a la existencia de condiciones generales, se advierte que el conjunto de la operaci贸n pudiera resultar contrario a las exigencias de claridad y de no abuso de una posici贸n dominante, dimanantes del TRLGDCU…., cuya incidencia pueda ocasionar, ya su no incorporaci贸n, ya su completa nulidad, conforme a los art铆culos 7 y 8 de la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contrataci贸n…禄

Publicado por

Elena F P茅rez Carrillo

Doctora en Derecho. Profesora de Derecho Mercantil Universidad de Le贸n