芦Integraci贸n de la propiedad residencial con las pensiones禄 como complemento de ingresos tras la jubilaci贸n. Institut f眉r Finanzdienstleistungen et v. para la Comisi贸n Europea

Presentado a la Comisi贸n Europea el informe聽芦Integraci贸n de la propiedad residencial con las pensiones en la UE禄. En su elaboraci贸n ha participado un grupo de investigadores liderados por el Institut f眉r Finanzdienstleistungen et v, (IFF)聽en cooperaci贸n con聽Universidad de Rostock (UROS), Universidad Andr谩ssy (AUB), Instituto Tecnol贸gico de Waterford (WIT), Universidad T茅cnica de Delft (TUD), Libera Universit脿 Maria Ss.聽Assunta (LUMSA) y Queens University Belfast (QUB). Cuenta, entre sus autores, con la participaci贸n de investigadores de varias universidades europeas; y en Espa帽a, de la Universidad de Le贸n (ULE).

 

Radcliffe Camera. Old Bodleian. Ox

Este informe y su anexo presentan los resultados del proyecto de investigaci贸n 芦Promover la contribuci贸n del ahorro privado a la adecuaci贸n de las pensiones: la integraci贸n de la propiedad residencial con las pensiones privadas en la UE禄.聽聽Ha sido dirigido por IFF聽, Instituto de servicios financieros, Hamburgo.

Aborda la integraci贸n del valor de inmuebles residenciales privados, es decir, de activos privados, para su aprovechamiento como complemento de liquidez de las pensiones. Analiza un variado conjunto de mecanismos, que en terminolog铆a inglesa se suelen conocer como聽 Equity Release Schemes (ERS)聽 y que podr铆an traducirse como 芦sistemas de liberaci贸n de capital禄. Los ERS cobran especial relevancia en un contexto, como el actual, de envejecimiento de los ciudadanos de la UE.

Desde la perspectiva de los consumidores, actualmente聽 resulta generalizada la contrataci贸n de hipotecas para adquirir viviendas. Tambi茅n lo es la contrataci贸n de productos de pensi贸n privada (fondos de pensiones fundamentalmente). Ambos suponen la conclusi贸n de contratos de duraci贸n, que requieren asesoramiento, que involucran ingresos y costos, y聽 ambos son percibidos generalmente como orientados a objetivos distintos. Y precisamente sobre esas disimilitudes -tal vez m谩s aparentes que reales- los autores del trabajo basaron la elaboraci贸n de este Informe.

Al examinar detalladamente el聽funcionamiento de los ERS en seis Estados miembros de la UE (Alemania, Hungr铆a, Irlanda, Italia, los Pa铆ses Bajos y el Reino Unido), los autores tambi茅n tuvieron en cuenta el perfil聽 de los ERS en otros Estados miembros e incluso en pa铆ses no pertenecientes a la Uni贸n Europea.

El proyecto se llev贸 a cabo durante un per铆odo de dos a帽os que abarca de 2015 a 2017 e incluy贸 la compilaci贸n detallada, el an谩lisis y la interpretaci贸n de los datos primarios (por ejemplo el n煤mero y volumen de contrataciones de ERS) y聽 secundarios (como la edad media de jubilaci贸n, la ratio de propiedad inmobiliaria por ciudadano, el volumen y la cuant铆a de las pensiones medias de jubilaci贸n, el porcentaje de titularidad de la vivienda habitual) en cada pa铆s.聽Tambi茅n requiri贸 la generaci贸n de evidencia cualitativa y cuantitativa original mediante contactos con grupos de interesados, entrevistas y encuestas; an谩lisis de las opiniones recabadas as铆 como de las experiencias y perspectivas descritas por los consumidores, proveedores, reguladores, organizaciones no gubernamentales que representan a las personas mayores, as铆 como de la propia administraci贸n. Esta investigaci贸n ha permitido obtener conclusiones emp铆ricas y te贸ricas,vincul谩ndolas con pol铆ticas internacionales sobre la tercera edad.

Resultados principales:
Lincoln’s yard. Ox
  • Existe margen para servirse del valor de la propiedad inmobiliaria como complemento de ingresos en la edad de jubilaci贸n, aunque 茅ste margen se distribuye de manera desigual entre los Estados miembros de la UE. Ello es as铆 en virtud de los diferentes perfiles de edad de la poblaci贸n, distintos niveles de propiedad de la vivienda, variados enfoques culturales sobre el ahorro y la vivienda,聽 as铆 como disimilitudes entre los sistemas de pensiones de jubilaci贸n.
  • Los ERS solo pueden ser parte de la soluci贸n frente a posibles insuficiencias en la pensi贸n. Hasta el momento s贸lo resultan de inter茅s para una parte m谩s bien peque帽a de la poblaci贸n, fundamentalmente para aquellos que careciendo de ingresos suficientes para mantener su nivel de vida despu茅s de retirarse, son due帽os de su vivienda y carecen de responsabilidades familiares con generaciones futuras.聽 Pero los ERS no son adecuados para las capas menos favorecidas de聽ciudadanos, en el sentido de que precisamente son los que carecen de inmuebles que puedan聽permitir obtener聽liquidez.
  • Las entidades de cr茅dito valoran estos productos como posible l铆nea futura de negocio, a la luz del envejecimiento poblacional. Sin embargo, encontrar un buen equilibrio entre los riesgos y los retornos no es f谩cil, tanto para los hogares como para los proveedores de esta modalidad crediticia. S贸lo en pocos pa铆ses europeos, como el Reino Unido, realmente ha surgido un mercado para los productos de obtenci贸n de liquidez mediante la vivienda.聽En la mayor铆a de los dem谩s pa铆ses, dicho mercado todav铆a se encuentra en estado embrionario o no existe.聽Los proveedores de estos ERS a menudo sufren riesgos reputacionales derivados de聽 experiencias negativas que ya son conocidas en muchas jurisdicciones, e incluso, sin entrar en posibles experiencias traum谩ticas, la 芦mala imagen禄 puede derivar de que los ERS se preciben como productos caros para el consumidor, y rodeados de pocas garant铆as (por ejemplo en caso de capital-negativo).
  • El uso de ERS difiere considerablemente entre los Estados miembros de la UE.聽Como ejemplo del mercado ERS m谩s desarrollado en la UE, el del Reino Unido est谩 dominado por el llamado ERS 芦modelo de cr茅dito禄 (hipotecas inversas). Y, en este mercado sofisticado, los deudores -propietarios del inmueble residencial-聽 demandan dichos productos con objetivos muy diversos, como para financiar mejoras en el hogar聽 (63%), pagar deudas (31%)聽o para financiar unas聽vacaciones (29%).聽Solo el 13% de los clientes necesita los ERS para satisfacer facturas regulares.聽Esto sugiere que los ERS pueden servir para diferentes prop贸sitos de un pa铆s a otro.聽En el Reino Unido, la industria se ha organizado a trav茅s de una asociaci贸n sectorial y, en la actualidad, los productos se comercializan con una 芦Garant铆a frente al capital negativo禄 obligatoria para los asociados de la misma, que resulta positiva frente a situaciones en las que, por ejemplo el activo se haya depreciado. Pero, tales garant铆as reducen la relaci贸n entre liquidez obtenida y valor del inmueble.
  • Incluso en el mercado m谩s desarrollado, Reino Unido, existe un profundo desconocimiento del funcionamiento de estos productos entre la poblaci贸n. Por lo tanto su potencial como apoyo a los ingresos en la tercera edad no est谩 plenamente aprovechado.
Propuestas basadas en justicia, calidad y competencia en el mercado:
  • Si se dise帽an de manera adecuada, con un precio justo y se comercializan de manera responsable, los productos de ERS pueden proporcionar importantes beneficios sociales y econ贸micos a las personas jubiladas que precisan soluciones financieras adaptadas a sus necesidades.聽Pueden contribuir a聽聽liberar capital , sobre la base de propiedades inmuebles residenciales, para mejorar el nivel de vida en la tercera edad.
  • Sin embargo, el mercado solo se considerar谩 adecuado para el consumidor cuando haya diversidad de聽 proveedores que compitan por ofrecer productos con precios competitivos, que ofrezcan variedad de opciones y flexibilidad a los mayores de 65 a帽os.
  • La experiencia de los EE. UU., donde compiten muchos proveedores, tambi茅n permite enfatizar la necesidad de contar con competencia real en este sector.
  • El proceso para la聽generalizaci贸n de ERS podr铆a involucrar la aparici贸n de toda una gama de posibilidades contractuales para liberar liquidez con base a inmuebles, adecu谩ndose a las diferentes edades del deudor.
    • Este proyecto ha intentado desarrollar un producto h铆brido que ofrezca la opci贸n permanente entre la conversi贸n de viviendas en pensiones l铆quidas, pero tambi茅n la conversi贸n de ahorros (por ejemplo en caso de rescate de un fondo de pensiones) en recursos para financiar viviendas.聽Este producto se ha dise帽ado para poder ser adaptado a diferentes ordenamientos jur铆dicos, y de聽 implementarse de manera bastante estandarizada para que los mercados minoristas puedan ofrecerlo a un costo razonable.
      • Se sugieren adem谩s las caracter铆sticas de calidad m铆nima del producto y de la informaci贸n al consumidor, para difundir las ventajas del producto, pero tambi茅n sus riesgos.
      • Se ofrece en el informe el dise帽o de mecanismos de distribuci贸n de riesgos impl铆citos en el propio producto, para alentar a proveedores a entrar en este mercado. As铆, adem谩s de la propuesta y dise帽o aludidos, se han identificado requisitos t茅cnicos recomendados para que los ERS, en general, lleguen a constituir soluciones significativas y sostenibles frente a los d茅ficit de los sistemas actuales de pensiones. Como m铆nimo ser铆an:
        • Por un lado la necesidad de garant铆as (tal vez aseguradoras, o p煤blicas -como existe en algunos ERS de EEUU) frente al capital negativo
        • Adem谩s, asesoramiento independiente obligatorio que ponga de manifiesto a proveedores y potenciales consumidores los riesgos de producto.
      • La generalizaci贸n de unos u otros modelos de ERS exige una mejor coordinaci贸n entre los gobiernos y entre sus pol铆ticas para la tercera edad, y en esta l铆nea se聽sugiere la puesta en marcha de una 芦iniciativa urbana禄, en varios Estados miembros, para examinar la eficacia de los productos comercializados. Si esa iniciativa contase con apoyo de la industria financiera y de las organizaciones de consumidores en un plano supranacional sus efectos permitir铆an proporcionar el 铆mpetu, la cobertura social, el prestigio comercial, la supervisi贸n financiera y el apoyo pol铆tico necesarios para pasar de un programa piloto a una realidad m谩s amplia.

La elaboraci贸n de este estudio ha contado con el apoyo financiero de la Comisi贸n Europea, DG Empleo, Asuntos Sociales e Inclusi贸n,聽 a trav茅s聽del Programa de Subvenci贸n EaSi de la Uni贸n Europea en virtud del acuerdo n. 掳 VS / 2015/0218.

Autores en orden alfab茅tico:

Kerim Al-Umaray, Richard Burke, WIT, Sean Byrne, WIT, Sebastien Clerc-Renaud, iff, Kess Dol, TU Delft, J枚rg D枚tsch, AUB, Martina Eckardt, AUB, Marja Elsinga, TUD , Michael Feigl, iff, Giovanni Ferri, LUMSA, Declan French, QUB, Marietta Haffner, TU Delft, Peter Hennecke, UROS, Joris Hoekstra, TU Delft, Yogesh Jaiyawala, WIT, Francesca Lipari, LUMSA, John Maher, WIT, Donal McKillop , QUB, Elena F. P茅rez Carrillo, ULE, Pierluigi Murro, LUMSA, Doris Neuberger, UROS, Stefan Okruch, AUB, Flaviana Palmisano, LUMSA, F茅lix Piazolo, AUB, Udo Reifner, iff, Tripti Sharma, QUB, Dirk Ulbricht, iff.

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Hipotecas inversas. Nuevas reflexiones a ra铆z de sendas resoluciones de la DGRN, y de la transposici贸n de la Directiva 2014/17/UE

Conoc铆amos, gracias a la cuenta twitter del聽 Registrador聽 D Carlos Ballugera (@BallugueraCarlos; y web enlacancha.eu) una recopilaci贸n de doctrina de la DGRN sobre pr茅stamos hipotecarios, agrupada en forma de lecci贸n:Tema 67 Hipotecario Registros. Subrogaci贸n y聽novaci贸n de pr茅stamos hipotecarios, de la web notarios y registradores). Resulta especialmente interesante aqu铆 la referencia a sendas resoluciones relativas a la contrataci贸n de Hipotecas Inversas,聽 que utilizamos a modo de聽continuaci贸n de otra (s) entradillas聽recientemente publicada聽(s)聽en DerMerUle sobre ese tipo de acuerdos hipotecarios.

 

Estaci贸n de tren. Bilbao
  • Resoluci贸n de 1 de octubre de 2010, de la Direcci贸n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por 芦Manchester Building Society禄, contra la negativa del registrador de la propiedad n.潞 2 de Estepona, a inscribir una escritura de hipoteca en garant铆a de cr茅dito en cuenta corriente en su modalidad de hipoteca inversa.

 

  • Resoluci贸n de 4 de noviembre de 2010, de la Direcci贸n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por 芦Manchester Building Society禄, contra la nota de calificaci贸n del registrador de la propiedad de Estepona n.潞 2, por la que se deniega la inscripci贸n de una escritura de constituci贸n de hipoteca.

En ambos casos se hab铆a solicitado la inscripci贸n de hipoteca de m谩ximo en garant铆a de cr茅dito en cuenta corriente, en su modalidad de hipoteca inversa y m谩s concretamente dentro de la modalidad descrita en la Disposici贸n Adicional Primera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre. Permiten extraer interesant铆simas conclusiones, pues pese al paso del tiempo transcurrido, estas Resoluciones son especialmente rigurosas en el an谩lisis jur铆dico de la contrataci贸n de hipotecas inversas y聽 de la protecci贸n de los hipotecados en tales productos. Adem谩s, son Resoluciones 煤tiles con vistas a la posibilidad , a煤n abierta, de incluir este tipo de hipotecas entre las reguladas en la futura ley de transposici贸n, a pesar de que no est茅n reguladas por la La Directiva 2014/17/UE聽del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4聽de febrero de 2014, sobre los contratos de cr茅dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Se comentan a continuaci贸n una serie de cuestiones relativas a los pactos de anatocismo y capitalizaci贸n de intereses; devengo de intereses y garant铆a hipotecaria; protecci贸n del hipotecado, cl谩usulas de prohibici贸n al deudor聽 de vender la finca, grabarla y arrendarla, as铆 como las cl谩usulas de vencimiento anticipado;聽 y relativas a la necesaria claridad en la redacci贸n de determinadas cl谩usulas del contrato hipotecario:

 

San Mart铆n de Fr贸mista, Palencia
  • Pacto de anatocismo y capitalizaci贸n de intereses. La DGRN hab铆a sostenido que en el 谩mbito hipotecario los intereses s贸lo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los l铆mites legales y convencionales, pero nunca englobados en el capital, en virtud del principio registral de especialidad que exige la determinaci贸n separada de las responsabilidades a que queda afecto el bien por principal y por intereses ( arts. 12 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), y tambi茅n por el debido respeto a la limitaci贸n legal de la responsabilidad hipotecaria en perjuicio de tercero (art. 114 LH). No obstante, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 8 de noviembre de 1994 (Sala primera), admite expresamente la validez del pacto de anatocismo, incluso en el contrato de pr茅stamo mercantil, con base en el art 1255 Cci 鈥 autonom铆a de la voluntad- ; tambi茅n conforme al聽 art 1109 del Cci que, adem谩s de admitir en el inciso inicial de su p谩rrafo 1 el anatocismo legal, admite el convencional en una interpretaci贸n 鈥渁 sensu contrario鈥澛 聽y a聽dem谩s bas谩ndose en el 317 del Cco que si bien niega la posibilidad del anatocismo legal, 聽admite expresamente 聽el convencional, 聽芦los contratantes podr谩n, sin embargo, capitalizar los intereses l铆quidos y no satisfechos, que, como aumento de capital, devengar谩n nuevos r茅ditos禄.聽 No obstante, en聽la hipoteca analizada, tras cada vencimiento no hay intereses exigibles, sino que 茅stos s贸lo son objeto de anotaci贸n, de lo que deduce la DGRN que este tipo de hipoteca no garantiza de forma separada e independiente cada vencimiento de intereses, sino s贸lo el saldo final de la cuenta:聽 hasta que no se determina el saldo final no hay ninguna deuda impagada, ni por capital ni por intereses.聽 S贸lo con el saldo final surge la deuda exigible y s贸lo en relaci贸n con 茅sta puede preverse que la garant铆a聽se extienda a los intereses sucesivos,聽 los cuales por ser de deuda vencida y no satisfecha, ser谩n intereses moratorios. Y, por ello, dice la DGRN que 聽en rigor en estas hipotecas no puede hablarse de una capitalizaci贸n de los intereses ordinarios vencidos, ni resulta aplicable en puridad la regla del art铆culo 317 del Cco.

 

  • Sobre el devengo y garant铆a de los intereses en la hipoteca inversa. El聽art铆culo 12.1 de la Ley Hipotecaria que exige expresar una cifra m谩xima de responsabilidad en
    Palloza. By M A D铆az

    concepto de intereses, y el n煤mero de a帽os a que se extiende la garant铆a de los mismos, lo que implicar铆a que s贸lo estuviesen garantizados los intereses de dos a帽os (o un m谩ximo de 5 en virtud de la redacci贸n actual del art 114 LH) . Pero 聽el inciso final del apartado sexto de la disposici贸n adicional primera de la Ley 41/2007 establece que, a聽 efectos del recobro por parte del acreedor, no ser谩 de aplicaci贸n lo dispuesto en el p谩rrafo segundo del art铆culo 114 de la Ley Hipotecaria, esto es, no es aplicable a las hipotecas inversas el l铆mite legal ordinario que impide pactar que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco a帽os. Tal 聽excepci贸n no se extiende al p谩rrafo primero del citado art铆culo 114 en el que, en defecto de pacto en contrario, la hipoteca no asegura, en perjuicio de tercero, sino los intereses de los dos 煤ltimos a帽os transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. Pero en el caso de las hipotecas inversas en que, como se ha se帽alado anteriormente, la deuda garantizada, incluidos los intereses devengados, no resulta exigible, salvo los supuestos de vencimiento anticipado, hasta el fallecimiento del prestatario o acreditado 鈥搊 del 煤ltimo beneficiario鈥, la extensi贸n de los intereses m谩s all谩 del l铆mite de los dos a帽os del art铆culo 114 de la Ley Hipotecaria debe entenderse como parte de su contenido natural, salvo que de los t茅rminos del propio contrato resulte lo contrario.

 

  • Sobre protecci贸n del hipotecado. 鈥渆l art铆culo 12 LH en coordinaci贸n con otras normas tuitivas de consumidores de productos y servicios financieros, con los principios identificados en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, y con la jurisprudencia del TJUE (como en聽el asunto C-243/08; ( el art铆culo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cl谩usula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aqu茅l haya impugnado previamente con 茅xito tal cl谩usula).
  • Cl谩usulas聽 en las que se proh铆be al deudor vender la finca, grabarla y arrendarla, as铆 como la previsi贸n del vencimiento anticipado en estos casos.聽 Dice la DGRN que estos pactos infringen normas imperativas de la LH como sus arts. 27, y 107,n 3聽 criterios confirmados por el TS entre otras en su sentencia de 聽16 de Diciembre de 2009.Y, si bien es cierto que la STS no se pronunci贸 sobre este concreto pacto de vencimiento anticipado en relaci贸n espec铆ficamente con una hipoteca inversa, ello no desvirtua la conclusi贸n. A帽ade la DGRNN que ha de tenerse en cuenta que la exclusi贸n de dichos pactos se debeentender confirmada por la nueva Ley 41/2007, pues, por un lado, la reitera respecto de la hipoteca mobiliaria en su disposici贸n final tercera. Y, por otro lado, si bien se admite dicho pacto, como supuesto de excepci贸n, en el caso precisamente de la hipoteca inversa鈥 vid. disposici贸n adicional primera, n煤mero 5 -, (en atenci贸n al car谩cter 芦in tuitu personae禄 de esta hipoteca), se limita al supuesto de la transmisi贸n 鈥搒in extenderse a la constituci贸n de grav谩menes o derechos reales limitados鈥 y condicionado a que se conceda al deudor la facultad de 芦sustituir la garant铆a de manera suficiente禄, en aplicaci贸n de la norma imperativa contenida en el art铆culo 1129 n.潞 3 del C贸digo Civil. Y, en cuanto a la prohibici贸n absoluta de arrendar 鈥撀玭o concertar contrato de arrendamiento de la finca en ninguna circunstancia禄鈥 afirma de forma concluyente la citada STS de 16 de Diciembre de 2009 (FJ 12) que 芦el acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todav铆a imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violaci贸n de la estipulaci贸n, de la misma manera que no caben las prohibiciones de disponer convencionales en los actos a t铆tulo oneroso (art. 27 LH). Por tanto una 聽cl谩usula que estableciese la absoluta prohibici贸n de arrendar no solo no ser铆a 聽inscribible sino que no ser铆a v谩lida.

 

  • Sobre posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligaci贸n contenida en la escritura, recuerda la DGRN que como indica la STS de 16 de Diciembre de 2009 (fundamento jur铆dico 20), 芦resulta desproporcionado atribuir car谩cter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligaci贸n de especial relevancia y en ning煤n caso accesoria禄. . A帽ade que聽聽trat谩ndose de una hipoteca inversa,聽 el vencimiento de la hipoteca por cualquier incumplimiento, hasta accesorio, vulnerar铆a la letra e) del apartado 1 de la disposici贸n adicional primera de la Ley 41/2007, seg煤n la cual es requisito de esta nueva figura de la hipoteca inversa 芦que la deuda s贸lo sea exigible por el acreedor y la garant铆a ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si as铆 se estipula en el contrato, cuando fallezca el 煤ltimo de los beneficiarios禄 鈥搊 bien en los casos de transmisi贸n voluntaria de la finca hipotecada sin sustituci贸n suficiente de la garant铆a.
Vidrieras Catedral Le贸n
  • En cuanto a comisiones, gastos e impuestos y primas de seguro 鈥揹istintos de los vinculados a la ejecuci贸n hipotecaria鈥 son estipulaciones financieras que no est谩n garantizados hipotecariamente de forma separada de los gastos de ejecuci贸n, y a juicio de la DGRN no deben exceder lo permitido en los arts 7 a 9 de la Ley 41/2007聽.

 

  • En cuanto a la claridad en la redacci贸n de determinadas cl谩usulas del contrato hipotecario: La DGRN remite a la jurisprudencia aqu铆 citada en el sentido siguiente 芦De conformidad con el articulo 81 del TRLGDCU 芦… dados los t茅rminos oscuros,discrecionales y gen茅ricamente favorables a la parte prestamista, utilizados en el contrato que se pretende inscribir, y sujeto a la existencia de condiciones generales, se advierte que el conjunto de la operaci贸n pudiera resultar contrario a las exigencias de claridad y de no abuso de una posici贸n dominante, dimanantes del TRLGDCU…., cuya incidencia pueda ocasionar, ya su no incorporaci贸n, ya su completa nulidad, conforme a los art铆culos 7 y 8 de la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contrataci贸n…禄