Archivo de la etiqueta: hipoteca

芦Integraci贸n de la propiedad residencial con las pensiones禄 como complemento de ingresos tras la jubilaci贸n. Institut f眉r Finanzdienstleistungen et v. para la Comisi贸n Europea

Posted on por
Presentado a la Comisi贸n Europea el informe聽芦Integraci贸n de la propiedad residencial con las pensiones en la UE禄. En su elaboraci贸n ha participado un grupo de investigadores liderados por el Institut f眉r Finanzdienstleistungen et v, (IFF)聽en cooperaci贸n con聽Universidad de Rostock (UROS), Universidad Andr谩ssy (AUB), Instituto Tecnol贸gico de Waterford (WIT), Universidad T茅cnica de Delft (TUD), Libera Universit脿 Maria Ss.聽Assunta (LUMSA) y Queens University Belfast (QUB). Cuenta, entre sus autores, con la participaci贸n de investigadores de varias universidades europeas; y en Espa帽a, de la Universidad de Le贸n (ULE).

 

Radcliffe Camera. Old Bodleian. Ox

Este informe y su anexo presentan los resultados del proyecto de investigaci贸n 芦Promover la contribuci贸n del ahorro privado a la adecuaci贸n de las pensiones: la integraci贸n de la propiedad residencial con las pensiones privadas en la UE禄.聽聽Ha sido dirigido por IFF聽, Instituto de servicios financieros, Hamburgo.

Aborda la integraci贸n del valor de inmuebles residenciales privados, es decir, de activos privados, para su aprovechamiento como complemento de liquidez de las pensiones. Analiza un variado conjunto de mecanismos, que en terminolog铆a inglesa se suelen conocer como聽 Equity Release Schemes (ERS)聽 y que podr铆an traducirse como 芦sistemas de liberaci贸n de capital禄. Los ERS cobran especial relevancia en un contexto, como el actual, de envejecimiento de los ciudadanos de la UE.

Desde la perspectiva de los consumidores, actualmente聽 resulta generalizada la contrataci贸n de hipotecas para adquirir viviendas. Tambi茅n lo es la contrataci贸n de productos de pensi贸n privada (fondos de pensiones fundamentalmente). Ambos suponen la conclusi贸n de contratos de duraci贸n, que requieren asesoramiento, que involucran ingresos y costos, y聽 ambos son percibidos generalmente como orientados a objetivos distintos. Y precisamente sobre esas disimilitudes -tal vez m谩s aparentes que reales- los autores del trabajo basaron la elaboraci贸n de este Informe.

Al examinar detalladamente el聽funcionamiento de los ERS en seis Estados miembros de la UE (Alemania, Hungr铆a, Irlanda, Italia, los Pa铆ses Bajos y el Reino Unido), los autores tambi茅n tuvieron en cuenta el perfil聽 de los ERS en otros Estados miembros e incluso en pa铆ses no pertenecientes a la Uni贸n Europea.

El proyecto se llev贸 a cabo durante un per铆odo de dos a帽os que abarca de 2015 a 2017 e incluy贸 la compilaci贸n detallada, el an谩lisis y la interpretaci贸n de los datos primarios (por ejemplo el n煤mero y volumen de contrataciones de ERS) y聽 secundarios (como la edad media de jubilaci贸n, la ratio de propiedad inmobiliaria por ciudadano, el volumen y la cuant铆a de las pensiones medias de jubilaci贸n, el porcentaje de titularidad de la vivienda habitual) en cada pa铆s.聽Tambi茅n requiri贸 la generaci贸n de evidencia cualitativa y cuantitativa original mediante contactos con grupos de interesados, entrevistas y encuestas; an谩lisis de las opiniones recabadas as铆 como de las experiencias y perspectivas descritas por los consumidores, proveedores, reguladores, organizaciones no gubernamentales que representan a las personas mayores, as铆 como de la propia administraci贸n. Esta investigaci贸n ha permitido obtener conclusiones emp铆ricas y te贸ricas,vincul谩ndolas con pol铆ticas internacionales sobre la tercera edad.

Resultados principales:

Lincoln’s yard. Ox

  • Existe margen para servirse del valor de la propiedad inmobiliaria como complemento de ingresos en la edad de jubilaci贸n, aunque 茅ste margen se distribuye de manera desigual entre los Estados miembros de la UE. Ello es as铆 en virtud de los diferentes perfiles de edad de la poblaci贸n, distintos niveles de propiedad de la vivienda, variados enfoques culturales sobre el ahorro y la vivienda,聽 as铆 como disimilitudes entre los sistemas de pensiones de jubilaci贸n.
  • Los ERS solo pueden ser parte de la soluci贸n frente a posibles insuficiencias en la pensi贸n. Hasta el momento s贸lo resultan de inter茅s para una parte m谩s bien peque帽a de la poblaci贸n, fundamentalmente para aquellos que careciendo de ingresos suficientes para mantener su nivel de vida despu茅s de retirarse, son due帽os de su vivienda y carecen de responsabilidades familiares con generaciones futuras.聽 Pero los ERS no son adecuados para las capas menos favorecidas de聽ciudadanos, en el sentido de que precisamente son los que carecen de inmuebles que puedan聽permitir obtener聽liquidez.
  • Las entidades de cr茅dito valoran estos productos como posible l铆nea futura de negocio, a la luz del envejecimiento poblacional. Sin embargo, encontrar un buen equilibrio entre los riesgos y los retornos no es f谩cil, tanto para los hogares como para los proveedores de esta modalidad crediticia. S贸lo en pocos pa铆ses europeos, como el Reino Unido, realmente ha surgido un mercado para los productos de obtenci贸n de liquidez mediante la vivienda.聽En la mayor铆a de los dem谩s pa铆ses, dicho mercado todav铆a se encuentra en estado embrionario o no existe.聽Los proveedores de estos ERS a menudo sufren riesgos reputacionales derivados de聽 experiencias negativas que ya son conocidas en muchas jurisdicciones, e incluso, sin entrar en posibles experiencias traum谩ticas, la 芦mala imagen禄 puede derivar de que los ERS se preciben como productos caros para el consumidor, y rodeados de pocas garant铆as (por ejemplo en caso de capital-negativo).
  • El uso de ERS difiere considerablemente entre los Estados miembros de la UE.聽Como ejemplo del mercado ERS m谩s desarrollado en la UE, el del Reino Unido est谩 dominado por el llamado ERS 芦modelo de cr茅dito禄 (hipotecas inversas). Y, en este mercado sofisticado, los deudores -propietarios del inmueble residencial-聽 demandan dichos productos con objetivos muy diversos, como para financiar mejoras en el hogar聽 (63%), pagar deudas (31%)聽o para financiar unas聽vacaciones (29%).聽Solo el 13% de los clientes necesita los ERS para satisfacer facturas regulares.聽Esto sugiere que los ERS pueden servir para diferentes prop贸sitos de un pa铆s a otro.聽En el Reino Unido, la industria se ha organizado a trav茅s de una asociaci贸n sectorial y, en la actualidad, los productos se comercializan con una 芦Garant铆a frente al capital negativo禄 obligatoria para los asociados de la misma, que resulta positiva frente a situaciones en las que, por ejemplo el activo se haya depreciado. Pero, tales garant铆as reducen la relaci贸n entre liquidez obtenida y valor del inmueble.
  • Incluso en el mercado m谩s desarrollado, Reino Unido, existe un profundo desconocimiento del funcionamiento de estos productos entre la poblaci贸n. Por lo tanto su potencial como apoyo a los ingresos en la tercera edad no est谩 plenamente aprovechado.
Propuestas basadas en justicia, calidad y competencia en el mercado:
  • Si se dise帽an de manera adecuada, con un precio justo y se comercializan de manera responsable, los productos de ERS pueden proporcionar importantes beneficios sociales y econ贸micos a las personas jubiladas que precisan soluciones financieras adaptadas a sus necesidades.聽Pueden contribuir a聽聽liberar capital , sobre la base de propiedades inmuebles residenciales, para mejorar el nivel de vida en la tercera edad.
  • Sin embargo, el mercado solo se considerar谩 adecuado para el consumidor cuando haya diversidad de聽 proveedores que compitan por ofrecer productos con precios competitivos, que ofrezcan variedad de opciones y flexibilidad a los mayores de 65 a帽os.
  • La experiencia de los EE. UU., donde compiten muchos proveedores, tambi茅n permite enfatizar la necesidad de contar con competencia real en este sector.
  • El proceso para la聽generalizaci贸n de ERS podr铆a involucrar la aparici贸n de toda una gama de posibilidades contractuales para liberar liquidez con base a inmuebles, adecu谩ndose a las diferentes edades del deudor.
    • Este proyecto ha intentado desarrollar un producto h铆brido que ofrezca la opci贸n permanente entre la conversi贸n de viviendas en pensiones l铆quidas, pero tambi茅n la conversi贸n de ahorros (por ejemplo en caso de rescate de un fondo de pensiones) en recursos para financiar viviendas.聽Este producto se ha dise帽ado para poder ser adaptado a diferentes ordenamientos jur铆dicos, y de聽 implementarse de manera bastante estandarizada para que los mercados minoristas puedan ofrecerlo a un costo razonable.
      • Se sugieren adem谩s las caracter铆sticas de calidad m铆nima del producto y de la informaci贸n al consumidor, para difundir las ventajas del producto, pero tambi茅n sus riesgos.
      • Se ofrece en el informe el dise帽o de mecanismos de distribuci贸n de riesgos impl铆citos en el propio producto, para alentar a proveedores a entrar en este mercado. As铆, adem谩s de la propuesta y dise帽o aludidos, se han identificado requisitos t茅cnicos recomendados para que los ERS, en general, lleguen a constituir soluciones significativas y sostenibles frente a los d茅ficit de los sistemas actuales de pensiones. Como m铆nimo ser铆an:
        • Por un lado la necesidad de garant铆as (tal vez aseguradoras, o p煤blicas -como existe en algunos ERS de EEUU) frente al capital negativo
        • Adem谩s, asesoramiento independiente obligatorio que ponga de manifiesto a proveedores y potenciales consumidores los riesgos de producto.
      • La generalizaci贸n de unos u otros modelos de ERS exige una mejor coordinaci贸n entre los gobiernos y entre sus pol铆ticas para la tercera edad, y en esta l铆nea se聽sugiere la puesta en marcha de una 芦iniciativa urbana禄, en varios Estados miembros, para examinar la eficacia de los productos comercializados. Si esa iniciativa contase con apoyo de la industria financiera y de las organizaciones de consumidores en un plano supranacional sus efectos permitir铆an proporcionar el 铆mpetu, la cobertura social, el prestigio comercial, la supervisi贸n financiera y el apoyo pol铆tico necesarios para pasar de un programa piloto a una realidad m谩s amplia.

La elaboraci贸n de este estudio ha contado con el apoyo financiero de la Comisi贸n Europea, DG Empleo, Asuntos Sociales e Inclusi贸n,聽 a trav茅s聽del Programa de Subvenci贸n EaSi de la Uni贸n Europea en virtud del acuerdo n. 掳 VS / 2015/0218.

Autores en orden alfab茅tico:

Kerim Al-Umaray, Richard Burke, WIT, Sean Byrne, WIT, Sebastien Clerc-Renaud, iff, Kess Dol, TU Delft, J枚rg D枚tsch, AUB, Martina Eckardt, AUB, Marja Elsinga, TUD , Michael Feigl, iff, Giovanni Ferri, LUMSA, Declan French, QUB, Marietta Haffner, TU Delft, Peter Hennecke, UROS, Joris Hoekstra, TU Delft, Yogesh Jaiyawala, WIT, Francesca Lipari, LUMSA, John Maher, WIT, Donal McKillop , QUB, Elena F. P茅rez Carrillo, ULE, Pierluigi Murro, LUMSA, Doris Neuberger, UROS, Stefan Okruch, AUB, Flaviana Palmisano, LUMSA, F茅lix Piazolo, AUB, Udo Reifner, iff, Tripti Sharma, QUB, Dirk Ulbricht, iff.

Otras entradas de este blog sobre temas similares:

Otros trabajos del equipo: